Як продати квартиру в "ЛНР" у 2021 році: Лайфхаки і підводні камені

 

Пандемія, карантин, обмеження на КПВВ – все це ускладнює підготовку до продажу житла в окупації. Розповідаємо, чи реально продати в 2021 році квартиру або будинок в окупованому Луганську, як це зробити і з якими проблеми та несподіванками можна стикнутися.

 

Попередня підготовка до продажу житла в "ЛНР": пошук ріелтора

Отже, з чого почати, якщо виникла потреба продати квартиру/будинок в Луганську. Насамперед, варто звикнути до думки, що вашу колишню домівку доведеться віддати за безцінь – ціни на нерухомість неймовірно обвалилися. До того ж продаж житла на окупованій території – справа не швидка, треба запастися терпінням і часом.

Крім того, одразу варто оцінити, скільки грошей є можливість на цю справу витратити. Так, запас треба мати, щоб вирішити швидше складні питання в місцевих установах.

 

Мінімальна ціна за "вбиту" однушку на околиці Луганська стартує від $4000. У центрі міста за квартиру з ремонтом просять від $10 тис. до $20 тис., кількаповерховий маєток в Луганську з басейном, сауною і земельною ділянкою можна продати за $100-200 тис. На околицях міста ціна на квадратні метри значно нижче – двокімнатну квартиру продають і за $8 тис, і за $5 тис. В містах окупованої частини Луганської області ситуація з цінами на житло ще гірша, в деяких маленьких депресивних шахтарських містечках квартири продають менше ніж за $2 тис. І покупців ще спробуй знайди.

 

Ще важливо наперед прорахувати усі витрати: ріелтор, довіреність і не одна, витрати за прискорення у БТІ, нотаріус, якісь місцеві "податки", вивезення майна, вивезення коштів... І спробувати максимально цю суму витрат включити у ціну за квартиру. 

 

Послуги ріелтора оцінюються від $800 до $1500. Ріелтори в "ЛНР" – це провідники під час процесу продажу, це довірена особа, яка має потрібні зв'язки. Хороший ріелтор – це вже 50% успіху, або навіть більше. Луганчани передають таких спеціалістів один одному "з рук у руки", пошукати ріелторів можна, наприклад, у групі "Луганские киевляне".

 

Якою буде персональна робота з ріелтором – це справа індивідуальна: якийсь продавець житла може в'їхати на окуповну територію, опікуватися усіма справами і перебувати там аж поки не знайдеться реальний покупець. А хтось взагалі не може або не хоче в'їжджати, тоді ріелтор може стати довіреною особою і керувати усім процесом від збору документів до укладення угоди про продаж. 

 

До того ж, з 2016 року окупанти "ЛНР" не визнають українські нотаріальні угоди. Раніше покупець і продавець зустрічалися на українській території в українського нотаріуса і укладали угоду про продаж, а потім покупець, так би мовити, легалізовував угоду за "законами "ЛНР". Зараз так не вийде. Угода укладається тільки на території "ЛНР". Також "ЛНР" не визнає українські нотаріальні документи про довіреність на представництво інтересів, таку довіреність потрібно буде оформляти або в "ЛНР", або на Росії в російського нотаріуса. 

 

Які документи необхідні для продажу квартири в "ЛНР"

Якщо власник житла хоче продавати квартиру/дім одноосібно і не тягати за собою родичів-співвласників, прописаних там, то потрібно оформити на нього довіреність. Як йшлося вище, вона має бути або російського зразка, або зразка "ЛНР". Для цього всім прописаним разом з власником житла, відповідно, потрібно буде їхати або на Росію (і попередньо там знайти нотаріуса і домовитися з ним) або до нотаріуса в "ЛНР". Довіреність дійсна півроку, протягом цього часу треба продати житло, інакше доведеться робити усе заново.

Далі, необхідно звернутися в Бюро технічної інвентаризації – БТІ, щоб підготувати техпаспорт на квартиру або будинок. У БТІ зараз приймають за записом: через ситуацію з коронавірусом зробити це буде не просто і не швидко. На оформлення пакету документів в БТІ може піти не один місяць. Тому потрібно потурбуватися про це заздалегідь, або знову ж таки, мати надійного ріелтора, який має зв'язки і проведе цю процедуру без черги.

За техпаспорт доведеться віддати близько 2700 рублів, а якщо в квартирі проводилося перепланування, то сума може збільшитися в два-три рази. Для того, щоб зареєструвати право власності на нерухомість, потрібно буде заплатити по 400 рублів за кожну людину. Техпаспорт, що видається структурами "ЛНР", буде дійсний один рік.

 

Для того, щоб продати квартиру в "ЛНР", у продавця повинні бути техпаспорт українського зразка, техпаспорт "ЛНР", документ, що підтверджує право власності на нерухомість, свій особистий паспорт, ідентифікаційний код і копії всіх перерахованих документів.  А також довіреності на продаж житла від усіх його співвласників. 

 

Як виписатися з квартири чи будинку в "ЛНР" без поїздки туди?

 

Поки триває збір документів, ріелтор вже може розміщувати оголошення про продаж і шукати покупців. Ця процедура відбувається паралельно, тому вже під час пошуку потрібно виписати усіх з житла за правилами "ЛНР". Сам власник може виписатися вже після оформлення угоди про купівлю-продаж. 

 

І тут можна стикнутися з черговими проблемами – ті, хто прописані, мають приїхати в "ЛНР", але можуть не змогти, або не захотіти їхати на окуповану територію. Або ж взагалі людина вже може бути виписана з окупованої Луганщини за українськими правилами, може мати інший паспорт (ID-картку), інше призвище, реєстрацію на українській території. А на території "ЛНР" за старими документами у БТІ та ж сама людина ще буде прописана. 

 

У цьому випадку луганчани шукають спосіб аби виписати людину без її особистої присутності, такий спосіб є. Знову ж таки, уся надія на ріелтора і його зв'язки. В окремих випадках навіть підійде довіреність українського зразка.

 

 

 

 

В "ЛНР" штамп про виписку в український паспорт ставити не будуть, а видадуть окрему виписку. Варто пам'ятати, що угода, укладена на окупованій території, на підконтрольній території України не буде вважатися законною, тому по можливості було б непогано оформити угоду також на підконтрольній території (що рідко хто робить через додаткові витрати, фінансові та витрати часу).

 

Для того щоб не платити 10% податку з продажу житла, яким обкладаються в "ЛНР" нерезиденти, необхідно мати місцеву прописку, а в деяких випадках з вас можуть вимагати й паспорт "ЛНР", що, втім, по місцевим "законам", поки не є обов'язковим.

 

Які проблеми можуть виникнути під час продажу квартири в "ЛНР"

 

Якщо треба вивезти з окупації майно, це буде не просто зробити. Для цього необхідно детально описати майно, завірене підписом двох свідків-сусідів, а також завірене печаткою з ЖЕКу. Цей "документ" потрібно показувати при вивезенні майна на блокпостах "ЛНР".

 

Оскільки на сьогодні в "ЛНР" працює лише один пункт пропуску в "Станиці Луганській", та й той в пішохідному режимі, то вивезти своє майно через нього неможливо. З "ЛНР" на українську територію є один шлях – через Росію. Знову ж таки, необхідно буде шукати надійного перевізника, вивчити правила ввезення через російський кордон, а потім – через український, витратити немало коштів, обо навіть сплатити штраф. Тому зазвичай житло в "ЛНР" продають вже "нафаршироване" і меблями, і технікою, а якісь дрібні речі типу книг зберігають у знайомих чи родичів. 

 

Ще одна проблема – як вивезти гроші з продажу житла в "ЛНР" на українську територію. Потрібно врахувати, що існують обмеження на провезення готівки через КПВВ. Причому, у "ЛНР", Росії та України суми різняться. За українським законодавством провезти з непідконтрольних територій можна не більше 50 тис. грн, а ввезти не більше ніж 20 000 грн. 

 

Люди зазвичай ризикують, вивозять гроші на собі буквально у спідньому, трусяться на кожному блокпості, побоюючись, щоб їх не обшукували. Або ж є інший шлях – скористатися в "ЛНР" фінансовим центром, який за 3-5% від суми зможе перевести готівку на картку українського банку. В цьому випадку є ризик натрапини на шахраїв, є ризик, що відсоток буде більшим.Також варто врахувати місцевий курс валют, який може бути значно нижче офіційного і не вигідний клієнту. Тому, як зазначалося вище, у ціну квартири треба намагатися закласти усі витрати.

 

Окупанти "ЛДНР" методично загрожують "націоналізувати" "безхазяйне житло" вимушених переселенців, тому можливість продажу нерухомості, яка тривало простоює в окупації, може виявитися досить непоганим, хоча і вимушеним варіантом, на який з важким сердцем, але доведеться піти.