Как продать квартиру в "ЛНР" в 2021 году: Лайфхаки и подводные камни

 

Пандемия, карантин, ограничения на КПВВ — все это усложняет подготовку к продаже жилья на оккупированной территории. Рассказываем, реально ли продать в 2021 году квартиру или дом в оккупированном Луганске, как это сделать и с какими проблемами и неожиданностями можно столкнуться.

 

Подготовка к продаже жилья в "ЛНР": поиск риэлтора

Итак, с чего начать, если возникла необходимость продать квартиру/дом в Луганске? Прежде всего стоит привыкнуть к мысли, что ваше бывшее жилье придется отдать за бесценок — цены на недвижимость невероятно обвалились. К тому же продажа жилья на оккупированной территории — дело небыстрое, надо запастись терпением и временем.

Кроме того, сразу стоит оценить, сколько денег есть возможность на это дело потратить. Так, запас надо иметь, чтобы решить быстрее сложные вопросы в местных учреждениях.

 

Минимальная цена за убитую однушку на окраине Луганска стартует от $4 тыс. В центре города за квартиру с ремонтом просят от $10 тыс. до $20 тыс., многоэтажный особняк в Луганске с бассейном, сауной и земельным участком можно продать за $100-200 тыс. В окрестностях города цена на квадратные метры значительно ниже — двухкомнатную квартиру продают и за $8 тыс, и за $5 тыс. В городах оккупированной части Луганской области ситуация с ценами на жилье еще хуже, в некоторых маленьких депрессивных шахтерских городках квартиры продают меньше чем за $2 тыс., и покупателей еще попробуй найди.

 

Еще важно заранее просчитать все расходы: риэлтор, доверенность, и не одна, расходы за ускорение в БТИ, нотариус, какие-то местные "налоги", вывоз имущества, вывоз средств... И попытаться максимально эту сумму расходов включить в цену за квартиру.

 

Услуги риэлтора оцениваются от $800 до $1500. Риэлтор в "ЛНР" — это проводник во время процесса продажи, это доверенное лицо, имеющее нужные связи. Хороший риэлтор — это уже 50% успеха или даже больше. Луганчане передают таких специалистов друг другу "из рук в руки", поискать риэлторов можно, например, в группе "Луганские киевляне".

 

Какой будет персональная работа с риэлтором — это дело индивидуальное: некоторые продавцы жилья могут въехать на оккупированную территорию, заниматься всеми делами и находиться там, пока не найдется реальный покупатель. А кто-то вообще не может или не хочет въезжать, тогда риэлтор может стать доверенным лицом и управлять всем процессом от сбора документов до заключения сделки о продаже.

 

К тому же с 2016 года оккупанты "ЛНР" не признают украинские нотариальные соглашения. Ранее покупатель и продавец встречались на украинской территории, у украинского нотариуса, и заключали соглашение о продаже, а потом покупатель, так сказать, легализировал соглашение по "законам ЛНР". Сейчас так не получится. Соглашение заключается только на территории "ЛНР". Также "ЛНР" не признает украинские нотариальные документы о доверенности на представительство интересов, такую доверенность нужно будет оформлять или в "ЛНР", или на России, у российского нотариуса.

 

Какие документы необходимы для продажи квартиры в "ЛНР"

Если владелец жилья хочет продавать квартиру/дом единолично и не таскать за собой родственников-совладельцев, прописанных там, то нужно оформить на него доверенность. Как говорилось выше, она должна быть или российского образца, или образца "ЛНР". Для этого всем прописанным вместе с владельцем жилья, соответственно, нужно будет ехать или на Россию (и предварительно там найти нотариуса и договориться с ним), или к нотариусу в "ЛНР". Доверенность действительна полгода, за это время надо продать жилье, иначе придется делать все заново.

Далее необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы подготовить техпаспорт на квартиру или дом. В БТИ сейчас принимают по записи: из-за ситуации с коронавирусом сделать это будет непросто и небыстро. На оформление пакета документов в БТИ может уйти не один месяц. Поэтому нужно позаботиться об этом заранее или опять же иметь надежного риэлтора, который имеет связи и проведет эту процедуру без очереди.

За техпаспорт придется отдать около 2 700 рублей, а если в квартире проводилась перепланировка, то сумма может увеличиться в два-три раза. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно будет заплатить по 400 рублей за каждого человека. Техпаспорт, который выдается структурами "ЛНР", будет действителен один год.

 

Для того чтобы продать квартиру в "ЛНР", у продавца должны быть техпаспорт украинского образца, техпаспорт "ЛНР", документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, свой личный паспорт, идентификационный код и копии всех перечисленных документов. А также доверенности на продажу жилья от всех совладельцев.

 

Как выписаться из квартиры или дома в "ЛНР" без поездки туда?

 

Пока идет сбор документов, риэлтор уже может размещать объявления о продаже и искать покупателей. Эта процедура происходит параллельно, поэтому уже при поиске нужно выписать всех из жилья по правилам "ЛНР". Сам владелец может выписаться уже после оформления сделки о купле-продаже.

 

И здесь можно столкнуться с очередными проблемами — те, кто прописаны, должны приехать в "ЛНР", но могут не смочь или не захотеть ехать на оккупированную территорию. Или же вообще человек уже может быть выписан с оккупированной территории Луганщины по украинским правилам, может иметь другой паспорт (ID-карту), другую фамилию, регистрацию на украинской территории. А на территории "ЛНР" по старым документам в БТИ тот же человек еще будет прописан.

 

В этом случае луганчане ищут способ выписать человека без его личного присутствия. Такой способ есть. Опять же вся надежда на риэлтора и его связи. В отдельных случаях даже подойдет доверенность украинского образца.

 

 

 

 

В "ЛНР" штамп о выписке в украинский паспорт ставить не будут, а выдадут отдельную выписку. Стоит помнить, что соглашение, заключенное на оккупированной территории, на подконтрольной территории Украины не будет считаться законным, поэтому по возможности было бы неплохо оформить сделку и на подконтрольной территории (редко кто делает из-за дополнительных расходов, финансовых и затрат времени).

 

Для того чтобы не платить 10% налога с продажи жилья, которым облагаются в "ЛНР" нерезиденты, необходимо иметь местную прописку, а в некоторых случаях с вас могут потребовать и паспорт "ЛНР", что, впрочем, по местным "законам", пока не является обязательным.

 

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры в "ЛНР"

 

Если надо вывезти с оккупированной территории имущество, это будет непросто сделать. Для этого необходимо детально описать имущество, заверенное подписью двух свидетелей-соседей, а также заверенное печатью из ЖЭКа. Этот "документ" нужно показывать при вывозе имущества на блокпостах "ЛНР".

 

Поскольку сегодня в "ЛНР" работает только один пункт пропуска - в "Станице Луганской", и тот в пешеходном режиме, то вывезти свое имущество через него невозможно. Из "ЛНР" на украинскую территорию один путь — через Россию. Опять же необходимо будет искать надежного перевозчика, изучить правила ввоза через российскую границу, а затем через украинскую, потратить немало средств или даже оплатить штраф. Поэтому обычно жилье в "ЛНР" продают уже "нафаршированное" и мебелью, и техникой, а какие-то мелкие вещи типа книг хранят у знакомых или родственников.

 

Еще одна проблема — как вывезти деньги с продажи жилья в "ЛНР" на украинскую территорию. Нужно учесть, что существуют ограничения на провоз наличных через КПВВ. Причем в России, "ЛНР" и подконтрольной территории Украины суммы различаются. По украинскому законодательству, провезти с неподконтрольных территорий можно не более 50 тыс. грн, а ввезти - не более чем 20 тыс. грн.

 

Люди обычно рискуют, вывозят деньги на себе буквально в исподнем, трясутся на каждом блокпосту, опасаясь, чтобы их не обыскивали. Или же есть другой путь — воспользоваться в "ЛНР" финансовым центром, который за 3-5% от суммы сможет перевести наличные на карту украинского банка. В этом случае есть риск нарваться на мошенников; есть риск, что процент будет больше.Также стоит учесть местный курс валют, который может быть значительно ниже официального и не выгоден клиенту. Поэтому, как отмечалось выше, в цену квартиры надо пытаться заложить все расходы.

 

Оккупанты "Л-ДНР" методично угрожают "национализировать" "бесхозное жилье" вынужденных переселенцев, поэтому возможность продажи недвижимости, которая продолжительное время простаивает в оккупации, может оказаться весьма неплохим, хотя и вынужденным вариантом, на который с тяжелым сердцем, но придется пойти.